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    저금리 기조에 ‘연 10% 수익률’이라는 고수익을 내건 수익형 호텔들이 개인투자자들을 현혹하고 있다. 수익형 호텔은 아파트나 오피스텔처럼 분양과 구분등기를 통해 객실별로 소유권을 부여하는 형태를 말한다.

    전문 운영사에 호텔 운영·관리를 위탁하고 발생한 수익 일부를 배분받는 일종의 수익형 부동산이다. ‘10년간 10% 수익률 보장’ 등 장기간 확정 고수익을 내세우는 곳들도 있지만 현실성은 낮다는 게 업계관계자들의 중론이다.

    ‘하이리스크 하이리턴(고위험 고수익)’의 원칙은 수익형 호텔에도 적용된다. 오피스텔과 달리 임대차 계약과 시설관리에 신경 쓰지 않아도 되는 점 등은 장점이지만 리스크도 크다.

    한국은행 제주본부는 최근 보고서를 통해 “제주도는 관광객의 증가율이 점차 둔화하면서 객실 가동률이 지속적으로 하락해 2018년에는 63%까지 떨어질 것”이라고 예상했다. 또 “수익형 호텔의 급증으로 숙박시설 공급 과잉에 따른 숙박업계 전반의 수익성 악화를 초래할 수 있다”고 우려했다.

    4월 말 현재 제주지역 내 수익형 호텔은 32개, 총 8615실로 전국의 약 35%에 달한다. 현재 두 곳만 영업을 하고 있다. 준공 후 모두 영업에 들어갈 경우 수익성은 가늠하기 어렵다.

    한국은행이 객실 가동률에 따른 투자수익 계산 결과 가동률 65%에서 수익률은 5.1%로 나타났다. 여기에 입지, 운용 능력에 따라 호텔별 수익률은 달라진다.

    호텔업은 특히 경기의 영향을 많이 받는다. 관광객 수의 감소, 경쟁심화에 따른 가격경쟁으로 객실료를 낮추거나 대출금리가 인상되면 수익률 하락이 불가피하다. 신중하게 중장기적 관점에서 투자해야 하는 이유다.

    자치단체별로 대책·관리도 필요하다. 한국은행에 따르면 서울시는 전국에서 제주도 다음으로 많은 수익형 호텔 객실 수(2529)를 보유하고 있지만 ‘관광호텔’과 ‘숙박업’으로만 분류할 뿐 수익형 호텔의 규모조차 파악하지 못하고 있다고 한다.

    우후죽순처럼 생겨나는 수익형 호텔의 부작용을 미연에 방지하기 위해선 개인투자자 보호와 시행·운영사의 도덕적 해이를 방지할 수 있는 제도적 장치 마련이 시급하다.

     

     

     

     

    [분양형 호텔 허와실]확정수익률은 투자자 모집 미끼

                              입력시간 | 2014.04.22 07:08 | 김동욱 기자 kdw1280@

     

    [이데일리 김동욱 기자] 직장인 김민수(34·가명)씨는 최근 분양형 호텔 광고를 보고 눈이 번뜩였다. 호텔 객실만 분양받으면 시행사가 5년간 연 10%의 고수익을 보장해준다고 했기 때문이다. 분양받은 뒤 공실을 걱정해야 하는 오피스텔과 달리 호텔은 전문 호텔 운영사가 관리를 맡아 따로 객실 관리에 신경 쓸 필요가 없다는 점도 솔깃했다. 개별등기가 가능해 객실 전매가 자유롭고, 신탁사가 자금을 관리해 투자 안정성을 높였다는 광고 문구도 황씨의 마음을 놓이게 했다.

    최근 제주를 중심으로 분양형 호텔 분양이 잇따르면서 수요자들의 관심도 높아지고 있다. 차이는 있지만 대부분 3~5년간 연 10%가량의 확정 수익 보장을 전면에 내걸고 투자자를 모집하고 있다.

    그렇다면 분양형 호텔이 투자 상품으로 정말 괜찮을까. 확정 수익만 믿고 투자에 나섰다간 큰 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 공통된 지적이다. 확정 수익제가 투자자를 모집하기 위한 미끼에 가깝다는 것이다.

    호텔 컨설팅 전문업체인 스타일로프트 이훈 대표는 “국민연금과 같은 기관 투자자가 호텔에 투자해도 기대수익률이 연 7%에 미치지 못한다”며 “특히 시행사가 애초 분양가에 확정 수익금을 얹어 분양하는 경우도 많아 유의해야 한다”고 말했다.

    분양형 호텔이 투자자에게 투자금을 배당하는 방식은 간단하다. 호텔 객실 전체 임대료에서 관리비용을 뺀 금액을 투자자에게 나눠주는 방식이다. 관건은 객실 가동률이다. 분양업체는 대부분 객실 가동률을 80%로 잡고 수익률을 책정한다. 반대로 말하면 객실 가동률이 이에 미치지 못하면 시행사는 약속한 확정 수익금을 보장하기 어려울 수밖에 없다. 객실 가동률이 떨어지면 호텔에 재투자할 여력이 떨어지고 결국 호텔 경쟁력 상실로 이어지는 등 악순환이 이뤄질 수 있다.

    실제 시행사가 확정 수익금을 지급하지 못해 투자자와 갈등을 빚은 사례가 적지 않다. 2007년 개장한 부산 해운대 센텀호텔은 분양 당시 연 8%의 확정 수익을 보장했지만, 개장 후 실적이 부진해 이를 지키지 못했다. 결국 법정까지 간 끝에 시행사가 연 4%의 수익을 보전해 주기로 투자자와 합의했다. 해운대 씨클라우드 호텔 역시 개장 후 투자자들에게 약속한 배당금을 지급하지 못해 비슷한 갈등을 겪었다.

    안민석 FR인베스트먼트 연구원은 “신탁사는 자금 관리만 하기 때문에 신탁사를 끼고 있다고 해서 확정 수익금을 보장받는 것은 아니다”며 “특히 호텔 공급 과잉으로 수익률이 지속적으로 하락하고 있다는 점도 고려할 필요가 있다”고 말했다.
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          수익형 호텔 10%代 수익률에 대하여...

    ※요즘 2-3年전부터 연일 수익형 호텔 분양이 신문지면을 장식

      하고 있다. 年간 수익률 11-17%代 가까이 준다고 하니 현재

    예금 금리가 1-2%대 인것을 감안하면  환상적인 수익률이

       아닐수 없다. 약속대로 지급만 한다면...

    문제는 年간 객실 가동률 100%로 잡고 계산해 놓은 수익률

    이라고 한다. 서울 시내에 있는 특급 호텔과 일반 호텔들

     年간 객실 가동률 50%를 넘기기 힘들다고 한다.

    서울이 이러한데  다른 지역을 언급하여 무슨 의미가 있을까 싶다.

      저금리 시대에 이런 높은 수익률에 현옥되어 수천만원 내지

    수억원씩을 투자 한 사람들이 부지기수이다.

    매달  11-17%代 수익금을 준다고 하는데 과연 계약한 수익률이 지급

      될수 있을까 그리고 그렇게 수익이 많이 나온 다면 투자 회사들이

        자기들이 다 갖지

            일반인과 수익을 나눌수 있을까 하는 점이 의아하다.

      자칫 내돈 내놓고 내돈 받아가는 상황이 발생 될 수 있기 때문에 

          잘 판단을 해야 될 것이다.

      또한 완공도 되지 않는 호텔에서 어떻게 수익이 발생되어

        수익금을 준다고 하는 것인지 궁금하다.

       투자의 대한...

           모든 결과는 본인 스스로가 져야 한다는  현실이다.

      잘못된 투자의 결과의 대해서는 어느 누구도 책임져 주지 않는다.

                 어느 누구한테도 원망도 할수 없다 

      주식에서 계란을 한 바구니에 담지 말라는 격언이 있듯이 부동산 투자도

         마찮가지 이다. 어느 한 곳에 몰빵하는 것은 현명한 투자가

       아니다. 손실을 최소화 할수 있는 분산투자가 이루어져야 한다.


     
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